「この家、あと何年住める？」を知る方法。奈良のプロが教える住宅診断の基礎知識

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その家、本当に大丈夫？中古住宅選びに感じる「見えない不安」

「間取りも立地も気に入ったけれど、この家、あと何年住めるんだろう」「床下や屋根裏なんて、内覧のときに見せてもらえないし、そもそも何を見ればいいのか分からない」

奈良県橿原市・香芝市・大和高田市・広陵町など奈良中南部エリアで中古住宅の購入やリノベーションを検討していると、こうした不安に突き当たる方は少なくありません。見た目がきれいにリフォームされていても、床下でシロアリが進行していたり、雨漏りの跡が壁の中に隠れていたりすることは珍しくないからです。

こうした「買ってからでは遅い」失敗を防ぐために活用したいのが、専門家による第三者目線の**住宅診断（ホームインスペクション）**です。今回は、私たち創造工舎が運営する住宅診断専門サービス「なら住宅診断LABO」の内容をもとに、住宅診断の基礎知識と、リノベーションとの関係についてご紹介します。

住宅診断（インスペクション）とは何か

住宅診断とは、買主でも売主でもない専門知識を持った第三者が、住宅の劣化状況や欠陥の有無、改修が必要な箇所とおおよその費用を客観的に見極め、アドバイスを行う業務です。いわば住宅の「健康診断」で、屋根・外壁・室内・小屋裏・床下などを目視・触診・打診によって調査し、コンディションを把握します。

中古住宅を購入する前や、居住中の自宅の状態を確認したいときに行うのが基本ですが、リフォーム・リノベーション工事を計画する前の「事前調査」としても有効です。どこにどれくらいの費用がかかりそうか、工事前にある程度の見通しが立てられるからです。

「耐震診断」との違いに注意

住宅診断とよく混同されるのが「耐震診断」です。この二つは似ているようで、実は調べる対象が異なります。

住宅診断は、建物の劣化状態や施工精度をチェックし、長持ちさせるために必要な箇所をアドバイスするもので、構造だけでなく設備や内装も含みますが、耐震性の数値計算は行いません。一方、耐震診断は建物の耐震性がどの程度かを診断し、必要に応じて補強箇所のアドバイスを行うものですが、設備や内装、耐震に無関係な劣化状態には触れません。

木造住宅であれば、住宅診断と耐震診断を組み合わせて利用することで、より説得力のある購入判断・維持管理の材料になります。どちらか一方だけで住宅の状態をすべて把握するのは難しい、という点は覚えておいていただきたいポイントです。

なら住宅診断LABOで行っている診断の内容

なら住宅診断LABOでは、大きく分けて二つのメニューを取り扱っています。

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基礎的な診断「インスペクション」

目視・触診・打診など、特殊機器を使わずに行う基礎的な劣化調査です。基礎のひび割れやシロアリ被害、外壁の劣化、屋根のずれやサビ、床下や小屋裏の腐朽・雨漏りの跡、給排水設備の水漏れなど、住宅の広い範囲をチェックします。中古住宅の売買時に補修工事の必要性を把握したいときや、定期的な点検として利用されるケースが多いメニューです。

料金の目安は、延床面積150㎡未満で66,000円（税込）、150㎡以上で88,000円（税込）となっています（2026年7月時点の同社公表価格）。

診断機器を用いた詳細な住宅診断

より詳しく調べたい場合には、高性能ポールカメラや電磁波レーダーなどの専用機器を使った詳細診断も可能です。内容は次の5項目が基本メニューとなっています。

・耐震診断（2000年までの木造住宅が対象）・省エネ診断（温熱環境の調査・改善提案）・配管調査（老朽化や詰まりの原因調査）・外壁診断（赤外線サーモグラフィによる劣化診断）・床下調査（床下への進入によるシロアリ被害等の調査）

このほか、住まいの気密性を数値化する気密測定（C値測定）もオプションで用意されています。それぞれ個別に依頼することもでき、セットで申し込むと割引価格が適用されます。

床下・小屋裏の調査を標準にしている理由

なら住宅診断LABOでは、床下・小屋裏の診断を標準的な調査範囲としています。戸建て住宅の劣化の兆候や重大な問題は、普段目にする機会のない床下や小屋裏にこそ現れやすいためです。点検口から確認できる範囲に限られますが、シロアリ被害や雨漏り、断熱材の施工忘れといった、見た目では分からない不具合の早期発見につながります。